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  这两天，相信各位的朋友圈都被一张图刷屏了！

  根据国家统计局公布的第七次人口普查数据显示，2020年河源人口总数283.7686万人，位列全省第十六位，占全省2.25%，与2010年相比人口总数减少约11.5万人。

  看到这样的数据，相信无论投资还是刚需的购房者，都会心生波澜。因为从长期来看，能够支撑房价上涨、影响供需结构的重要因素就是人口。

  如今人口不断流失，是否意味着河源房价可能存在不涨反跌的情况？当下，河源刚需又该遵循怎样的购房定律才能做到资产保值？

  摊开河源城市地图，如果沿寻城市发展脉络仔细研究，不难发现，近些年随着城市建设进程的加快，出现了以各种名义去打造的新城概念。

  每一个新城的腾空出现，都有足够宏大的蓝图以及看起来让人血脉膨胀的规划，但大多数时候，发展过程中，都会因为各种原因，上演理想很丰满，现实很骨感的状况。

  南柯君个人觉得，刚需购房当以“稳”为主，既然新城充满发展的不确定性，不妨咬咬牙，直接选择现成的中心！

  因为货币的价值会随社会而改变，但城市中心的价值却犹如黄金般坚固。

  1、稀缺中心区位 注定价值不凡

  如果说河源只能有一个中心，在南柯君看来，东城CBD所在，无疑是不二选择。没有贬低其它区域的意思，纯粹是因为，当前能够汇聚一座城市绝大部分塔尖资源区域，在河源，非它莫属。

  东城的价值，从地价中已能窥见价值端倪。2018年的河公易土[3]号地块经过66轮激烈竞拍以楼盘价4818元/㎡刷新河源地王记录，溢价率高达171%。

  数据仅供参考 具体请以官方公布为准

  影响”地王”形成的因素有很多，而河公易土2019【3】号地块直至今日仍旧能保持着这座城市的最高地价记录，在南柯看来主要原因地块位于城市的中心板块—东城。

  东城片区航拍图

  正如香港的中环、上海的陆家嘴、深圳的福田，东城CBD目前所汇集的政务、文化、商务办公、以及商业等千亿级区域配套，坦白来讲，是河源其他新区，也许发展十年也未必能达到的高度。

  当下发展中的新区规划一个大型商业中心，都能让你兴奋大半天，那么看着现代化高楼林立配套千亿级的东城河源真中心，还需考虑值不值得去选择？对于这样的区域，ALL IN 都不为过！

  从地产开发的角度来看，片区发展的越成熟同时也意味着版块内剩余可开发的土地已经越来越稀缺。

  统计于住房和城乡建设局官网  数据仅供参考

  从整合的2020年预售证数据来看，东城片区全年共有2788套住宅房源获入市，仅占源城区住宅房源的13%，这意思着只有极少一部分人才能拥有城市中心物业。

  主城从来不缺客户，这里人口最密集，居住需求也最集中。然而，东城土地资源已经极其稀缺。

  从土拍统计的数据来看，东城中西片区已经将近三年无住宅性质的地块挂拍出让。目前的河源，土地供应已经偏移到新区，房企布局也已经偏移向四周。

  未来，中心片区"僧多粥少"已成既定事实。最大住宅供应量也将出现在新区，而中心绝版物业，因稀缺将愈发珍贵。

 2、优质学区加持  助推房产升值

  如果说主城项目价值的核心在于地段的稀缺性，那么片区房价的天花板则取决于物业拥有的资源含金量有多高！

  影响房价的因素有很多，但要在其中选出一个溢价能力爆表的X因素，非优质的教育资源莫属。

  学区房，即是备受市场追捧的稀缺资产，更是家长主动为孩子择校的唯一渠道。因此，拥有名校学区的物业，不仅能给孩子带来更好的教育，还能让区域内的房子更加“值钱”。

  来源：链家网

  以深圳为例，同样属于福田区，百花园等小区因为拥有荔园小学以及实验中学学位，挂牌价格比一路之隔的园中园等，单价高出9万多。

  由此可见，学区房的价值，在一定程度上，已经超越了房产的居住功能，上升到对教育资源的占有。谁能拥有优质的学区资源，便能在二手房市场更有底气挂出高价。

  天价学区房，凭什么成为人群追逐与仰望的优质资产？剥开表象，我们会轻易的发现问题的本质所在，那就是优质教育资源的高度稀缺。

  回望河源，亦是如此。东城中西片区作为河源CBD所在，教育资源配套已经属于相对上等水平，但片区内公认的优质学区可谓是少之又少，如深河中学。

  深圳中学河源实验学校（下面简称深河中学）是由深圳市政府出资1亿元援建河源的一所市直公办初级中学。学校占地面积近5万平方米，规划的办学规模为60个班学校于2019年秋季正式对外招生。

  深河中学委托深圳中学管理办学，引进深圳中学优秀管理人才，输入深圳中学先进教学和管理理念，高起点组建教师队伍，努力将学校办成河源最好、广东一流的窗口示范学校。

  占据城市地段让资产有了基准的价格，但拥有稀缺的优质教育资源则让它比被人更具价值。

  这类房产在二手市场中，尽管价格高于市场价但却不难转手，而且在转手的过程中，拥有更多涨价空间，且会越来越值钱。

  3、单价7399元/㎡起  上车城芯低密社区

  位居城市中心地段，外加名校资源加持，深河中学招生区域内的房价一直都是河源房价的天花顶所在。

  数据来源：安居客官网

  从上图可以看出，深河中学招生区域内的热门二手楼盘均价在9743-11865元/㎡，虽然里面的房源包含了带装修的二手房房源，但是从安居客网站显示的具体毛坯房源价格来看，单价也在8600-9500元/㎡之间。

  如此高的入门门槛，相信会让很多购房者望而却步，这是否意味着刚需与城芯优质物业彻底绝缘了？

  当我们把目光投向新房市场，会发现购房的绝佳时机就在眼前！

  如果你正准备在河源置业，南柯君个人建议可以着重考虑万达东江城。

  统计于住房和城乡建设局官网  数据仅供参考

01、一二手房源价格倒挂，未来升值潜力大

  万达东江城目前放出单价7399元/㎡起的二期高层住宅"吹风价"。按照这个价格体系来看，项目不仅远低于深河学区内在售的新旧楼盘房源，且比非深河学区内在售一手楼盘还有一定的价格优势。

  当前单价如此有”诱惑力“的主要原因是万达东江城属"城级"项目。

  大体量社区一般追求”低开高走“，前期开盘的价格极具性价比以冲刺销量，后期随着周边及楼盘自身各项配套设置的逐渐完善，房价会不断上涨，升值潜力大。

 02、城市中心区域唯一低密大城

  容积率是项目建筑密度、景观空间的直接保障！而想要保证园林景观的可塑性，只能是大型社区才能实现。

  低容积率的地块有多稀缺？

  从上图2020年源城区住宅地块出让分布情况可以看出，江东新区、高新区、钓鱼台片区作为新兴片区，绝大部分的住宅地块最大容积率已经来到2.5-3.0区间。

  越来越贵的楼面价，也逼着开发商开始想办法在同样的土地上建越来越多的房子。因此，近年很直观的一点体验就是楼盘的园林面积在不断地压缩。

  新兴片区追求低密社区已是奢侈，如果在中心城区，岂不是更加遥不可及？

  来源：广东政府服务网站 数据仅供参考

  盘点东城片区目前在售/在建的项目后你会发现，符合"低密+大城"还有且仅此一个社区，它就是万达东江城，片区中唯一在售总建面超百万平米的超级资源型社区。

  万达东江城效果图

  即使在寸土寸金的东城，项目也没有一味的追求，而是把容积率控制在仅有2.3，远低于市面在售项目，把内部的更多空间留给了业主。

  在大约900亩的土地上，社区内部园林规划打造迎宾阁、客户古韵、仙湖品茗、花朝拾趣、东江画廊、归心堂等融入河源的六大文化节点。

  从大门到园区，景观的每一处节点，荒料石、迎客松、水廊，无一处物寓意，无一处不用心。项目用仅有2.3的容积率再造一个城央低密生态空间，给业主保留了生活的理想状态。

  结语

  主城置业，不仅意味着拥有现成丰富的生活配套，还意味着拥有现成的地缘购买力，且是购买力强劲的东城中西片区。

  东城中西片区是作为河源CBD商务区，拥有着成熟的商圈配套，优质的教育资源，完善的医疗设施等，人才和资金只会越来越往片区聚集。

  基本上，一个城市的大部分新增人口都聚集在成熟的中心片区，这些都是源源不断的新增购房需求。而这些人口，就是你未来的接盘人，接盘人的购买力决定了你未来的房价涨幅。

  而东城中西片区的土地资源稀缺，住宅供应有限。

  这说明，因为稀缺性，未来河源东城中西片区的价值将越来越大。而万达东江城位居核心地段且拥有优质教育、优越景观的社区，必定是未来资产保值的最佳方式。

  据可靠消息，万达东江城极具性价比的高层（单价7399元/㎡起）和叠墅（单价约13000元/㎡）将于5月22日盛大绽放，有兴趣的粉丝们值得前去一看！